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企业评级方法
摘要
定性分析
定量分析
附件：综合信用指标说明
现金流指标
财务倍数
杆杠比率
盈利比率
银行评级方法
导言
评级过程－从开始到结束
分析过程
惠誉评级分析的原理
附件－银行评级问卷 （适用于所有国家） CMBS评级方法 摘要 评级过程 评级分析 结构性问题 法律方面问题 后续跟踪 |
法律方面的问题 单一目的实体 为实现破产隔离，商业按揭借款人应为单一目的实体（“SPE”）。SPE的作用或设立目的仅为充当地产的所有人和以地产做抵押的借款人，它不得拥有其它资产或额外负债。 SPE使借款人不能另外举债，如果这些债务无力偿还，将导致借款人破产。That, in turn, could result in an “automatic stay” of payment of all the borrower’s debt, including the rated debt. 如果结构设计合理，经营正常，SPE可以使借款人与母公司或其它相关公司的破产事件隔离开来。因此，如果母公司或其它关联公司破产，无论是自愿破产还是被动破产，SPE将与破产程序无关。 对于单一借款人资产来说，惠誉更希望看到为分别每一项资产设立一个单独的破产隔离SPE，而不是仅设立一个SPE，名下同时拥有所有抵押物。所有贷款应该交叉抵押并交叉违约，而为所有贷款仅设立一个SPE和设置一整笔贷款则不可能做到这一点。通过这种方法，如果一个或几个资产出现环境问题，其余资产可以与相关责任保持隔离。而且，如果一个SPE申请破产，以拖延对抵押物的处置，这不会对其它没有破产的SPE自动适用破产手续。如果出现违约，服务人可以很容易地将已违约贷款与未违约贷款分离。 法律意见书一般由发行人的法律顾问提供，可提供交易的支持性文件，主要内容涉及借款人与母公司或任何其它关联公司的分离与a first perfected security interest。在某些情况下，还会提供关于真实出售或真实a true lease的律师意见。 陈述与担保 作为SPE，借款人应提供某种形式的陈述与担保，包括借款人应说明一直保持了并将继续保持自己独立的银行账户、财务报表、财务记录以及能够说明贷款人与其母公司和任何其它相关实体均为分离的其它文件，借款人不会将自己的资产与母公司或任何其它相关实体的资产混合在一起。 并且，借款人应具有自身的公开的公司名称，是一个单独的实体，而不是其它实体的一个部门或部分。与母公司或任何关联公司之间的交易应在与任何无关系的第三方之间的交易相似的条款下进行。 母公司或其它具有实际经营的公司，即并非是不拥有任何资产的“壳”公司，应出具额外的陈述与担保，包括但不限于下列内容：提供信息的准确性、交易各方均为有权采取他们各自行动的实体、产权险确保获得了对贷款的优先留置权、与地产相关的付款或收费情况、抵押的地产基本做到了遵守与自然灾害相关的法律，以及地产已投保自然灾害险和其它必备的保险。 |
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