惠誉评级

评级方法

企业评级方法摘要定性分析定量分析附件：综合信用指标说明现金流指标财务倍数杆杠比率盈利比率银行评级方法导言评级过程－从开始到结束分析过程惠誉评级分析的原理附件－银行评级问卷
（适用于所有国家） CMBS评级方法摘要评级过程评级分析结构性问题法律方面问题后续跟踪

评级过程

一般来说，评级包括如下过程：
惠誉接收到发行人提供的关于下列内容的数据：

?交易概况和拟定的交易结构
?房产的经营历史和现金流预测
?借款人和物业管理公司的背景信息
?关于抵押物的描述性材料，包括近期房租收入、房产描述、地图、照片及相关市场数据

惠誉确定稳定的净现金流和地产价值，然后根据选定的DSCR和LTV参数对受评债务进行评估。一旦接受了项目评级委托，惠誉将完成下列考察内容：

?在管理人员的带领下对抵押地产进行实地考察
?查看第三方报告，包括评估报告、工程报告和环境报告等
?与underwriter 就交易的结构性问题和对承租人改善（tenant improvements）、租赁佣金（leasing commissions）、持续性资本项目、短期资本改善、延期维护和环境问题等方面的拨备要求进行讨论
?对房产的所有人和物业管理公司的背景信息情况进行考察
?最终确立交易结构，并对法律文件和律师意见书进行考察

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